Как избежать конфликтов при сдаче жилья внаём?

Квартирный вопрос в Казахстане остаётся одним из самых болезненных. Кто-то годами стоит в очереди на бесплатное жильё, кто-то решает проблему с помощью ипотеки, а многие предпочитают снимать. Казалось бы, аренда — простой и быстрый выход: хозяин получает деньги, квартирант крышу над головой. Но на деле это может обернуться неприятностями: от испорченного имущества до судебных разбирательств. Как обезопасить себя и правильно оформить отношения, чтобы сделка не превратилась в войну, разбирался корреспондент YK-news.kz.

Кто в теремочке живёт?

Более миллиона человек в Казахстане стоят в очереди на получение жилья от государства. По данным «Отбасы банка» на август 2025 года, количество очередников по ВКО составляет 25 тысяч 285 человек. И это только те, кто имеет право на квартиру от государства. Количество тех, кто не имеет своего жилья, но не входит в число льготников, намного больше. При этом ипотеку способен позволить себе далеко не каждый нуждающийся в жилье житель области. Остаётся единственный выход – снимать квартиру. Сколько жителей ВКО сегодня прибегают к нему, подсчитать практически невозможно. Помимо тех, кто ждёт очереди на квартиру, это и студенты, и приезжие из других городов, и граждане, арендующие жильё посуточно. 

Но такой простой и доступный выход может обернуться проблемами как для тех, кто снимает квартиру, так и для тех, кто её сдаёт. 

Жительница Усть-Каменогорска Алёна после развода переехала с двумя малышами к родственникам. Свою «двушку» решила сдавать, чтобы сводить концы с концами после ухода мужа. Однаж­ды, приехав за арендной платой, она обнаружила в квартире совсем не тех жильцов, с которыми заключала договор. Её арендаторы попросту пересдали чужое жильё. 

— В моей квартире оказалась семья с детьми, — рассказывает женщина. — Дело было осенью. Я вошла в их положение и разрешила им проживать у меня до марта. Вначале они исправно платили, но в последние месяцы перестали. Когда наступил март, мне и вовсе заявили, что ни платить мне, ни съезжать они не собираются: «Мы вообще не с вами заключали договор. Вы тут никто!»

Конфликт продолжался ещё около двух месяцев. В итоге Алёна позвала бывшего мужа, который попросту вынес вещи захватчиков из квартиры, невзирая на их сопротивление. Вернувшись в своё жильё, женщина обнаружила, что квартира находится в антисанитарном состоянии.

— Поддон в плите был полон, простите, собачьего дерьма. Это как вообще? — возмущается незадачливая арендодательница. 

В итоге Алёне пришлось потратить немало средств, чтобы привести в порядок квартиру, разорённую квартиросъёмщиками. 

Самоуправство наказуемо

Многие владельцы жилья, не придя к согласию с арендаторами, поступают примерно так, как герои рассказанной нами истории: выносят вещи и меняют замки. Однако, по мнению правоохранителей, подобный способ решения проблемы является противозаконным.

— Любые действия по принудительному выселению лиц, проживающих в жилом помещении, включая недобросовестных квартирантов, являются исключительной прерогативой суда и органов исполнительного производства, — комментирует первый заместитель начальника департамента полиции ВКО Алмаз Тукенов. — Самовольные действия собственника, выражающиеся в самостоятельном выселении, принудительном выдворении, замене замков, изъятии имущества квартиранта, являются противоправными и могут повлечь административную или уголовную ответственность.

И как же в таком случае должен действовать собственник жилья, чтобы добиться возвращения принадлежащей ему квартиры? Путь будет длинным и трудным.

— Собственник должен обратиться в суд с исковым заявлением о выселении и взыскании задолженности, — поясняет Алмаз Тлегенович. — Суд выносит решение, которое вступает в законную силу после истечения срока на обжалование. После вступления решения суда в силу собственнику выдается исполнительный лист. С исполнительным листом необходимо обратиться в службу судебных исполнителей, которые в установленном законом порядке инициируют исполнительное производство и производят законное выселение.

Кстати, согласно информации ДП ВКО, арендатор имеет право в судебном порядке обжаловать постановление о его выселении. 

— Любые гражданские дела в судах — от подачи иска до вступления решения в законную силу — занимают обычно месяца три, — комментирует адвокат Коллегии адвокатов ВКО Галина Хван. — Это если люди не приходят к какому-то мирному решению вопроса. Но дела с выселением — бесспорные. Арендатор находится в квартире на птичьих правах. В любом случае собственник есть собственник. Это если договор не заключен на какой-то срок. Если срок прописан, то для досрочного расторжения нужны веские причины. Просто так выселять нельзя.

Дополнительную сложность для владельца жилья представляет выселение семьи с детьми. По мнению полиции, этот фактор суд может взять в расчёт, вынося решение.

— Наличие несовершеннолетних детей у квартирантов не является безусловным запретом на выселение, — напоминает Алмаз Тукенов. — Однако в соответствии с принципами защиты прав ребенка, закрепленными в законодательстве РК, суд в своем решении обязан учитывать данный фактор и обеспечить соблюдение их прав. Выселение производится только с санкции органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться, что детям предоставлено другое жилое помещение, пригодное для проживания. Фактически это означает, что процесс выселения такой семьи может быть более сложным и требует строгого соблюдения всех юридических процедур.

Получается, что недобросовестный квартиросъёмщик защищён едва ли не лучше, чем законный собственник, который вместо денег получает массу хлопот, на которые вовсе не рассчитывал, пуская на свою территорию посторонних людей? Впрочем, прикрываться детьми нерадивым квартирантам всё же не стоит. По мнению юристов, в итоге решение всё равно будет в пользу владельца жилья.

Без бумажки ты букашка!

По мнению юристов, защитить интересы обеих сторон при найме жилья поможет грамотно составленный договор аренды. Большинство квартиросъёмщиков и риелторов не очень заморачиваются этим вопросом, предпочитая скачивать шаблоны из интернета. Однако эти шаблоны не всегда содержат все пункты, которые необходимо предусмотреть, чтобы урегулировать отношения собственника и арендатора.

— Обычная ошибка при составлении договора — не указывать, в каком виде передаётся квартира, — комментирует Галина Хван. — Владельцу, чтобы себя обезопасить, желательно подробно прописывать, что конкретно и в каком состоянии передаётся: мебель, бытовая техника. Ответственность сторон тоже желательно расписывать подробно: в каком виде, за какой ущерб. Условия расторжения договора тоже обязательны. Предложение о расторжении должно предоставляться заблаговременно и в письменном виде. Это справедливо для обеих сторон. А не так, что мне нужна моя квартира, и я тебя завтра выселяю.

От потенциальных конфликтов страхуют заранее прописанные условия вроде курения или содержания домашних животных, пребывания посторонних в квартире, периодичности визитов хозяина, чтобы это не заставало арендатора врасплох. Специалис­ты советуют также по возможности проверить кредитную историю человека, которого вы пускаете на свою территорию. Вдруг он вообще склонен накапливать долги?

Грамотно составить договор, предусмотрев все мелочи, способные привес­ти к конфликтам, поможет юрист. Однако такого специалиста придётся искать самостоятельно. В Усть-Каменогорске нет специальных консультаций по квартирному вопросу, которые можно было бы найти через поис­ковик в интернете.

Дополнительной страховкой может стать нотариальная регистрация договора аренды квартиры. Хотя к этому пути наши земляки прибегают крайне редко. Ведь за услуги нотариуса надо платить. 

— Риелторы, которые предлагают шаблоны договоров, часто выступают на стороне тех, кто им платит, — поясняет председатель территориальной нотариальной палаты ВКО Жанна Бидельманова. — К тому же в основном это люди без специального образования. Юридических тонкостей они не знают. Нотариус разъяснит обеим сторонам их права и последствия. Он ведь по закону отвечает за правовые последствия этого документа. Но люди экономят. При краткосрочной аренде им это не выгодно. 

В какой форме будет заключен договор — это, конечно, право сторон. Главное — постараться изначально исключить почву для конфликтов. 

Доходы и расходы

Сдача квартиры внаём помимо дополнительного источника денежных поступлений чревата и определёнными финансовыми издержками. Завышенных ожиданий тут быть не должно. 

Жительница Усть-Каменогорска Марина много лет сдаёт жильё, полученное в наследство от бабушки. Женщина считает, что определённый ущерб имуществу наносят даже самые аккуратные и ответственные арендаторы.

— К тому, что квартиранты «ушатают» квартиру, надо готовиться обязательно, — делится опытом Марина. — Не своё — не жалко. Лишь в редчайших случаях что-то берегут. При длительном использовании приходит в негодность мебель. Но её сравнительно легко заменить. Те, кто постоянно сдаёт, стараются приобретать вещи, бывшие в употреблении, чтобы не так дорого замена обходилась. После долгосрочной аренды обязательно придётся ремонтировать полы и стены. У моих знакомых после квартирантов все обои были в кровавых пятнах. Оказалось, что там... комаров на стенах давили. Раздавливается ножками мебели паркет и ламинат. Это естественная амортизация. Но менять уже дорого. Если квартиранты живут больше пары лет, обычно это окупается. Что оплатят квартиранты, а что придётся списать в издержки — это уж как вы изначально договорились. Опять же надо смотреть, кого впускаешь. Мы старались выбирать, проводили собеседование. Квартирант выбирает квартиру, а арендодатель — квартиранта. И только через письменный договор. Тем более что сейчас идёт регистрация в налоговой. Договор страхует обе стороны. Те, кто готов его подписывать — уже люди взрослые и хоть сколько-то ответственные. 

В общем, аренда квартиры — это всегда баланс интересов и доверия. Хозяин хочет сохранить имущество и получать стабильный доход, арендатор — жить спокойно и без риска внезапного выселения. Универсального рецепта, исключающего все возможные проблемы, не существует. Но внимательность к деталям, готовность зафиксировать договорённости на бумаге и уважение к партнёру по сделке способны сделать так, чтобы пресловутый квартирный вопрос никого не портил.

Ирина Плотникова